不交租金不腾房,房东与房客欢喜“冤家”何时了?

——以某局与某酒吧及严某房屋租赁合同纠纷案件的办理为例

 

【导读】

房东、房客本来就是一对相互依存的“欢喜冤家”,房东因为有了房客便有了自己的生意,过上了“地主”的生活;而房客因为有了房东,才为自己的生意找到发展的空间,他们之间谁也缺不了谁,可在一块了,大家也还有各自不如意的地方。

房东对房客不满意,会要求房客走人。房客对房东不满意,会拖欠房租。这本属正常,是因为双方沟通不畅所致。

但是,拖到最后,房东与房客的关系彻底对立起来,房东坚决要求房客走路,房客坚持不交租不腾房,是不是很麻烦,该如何处理?且看李建锋律师办理的一起房屋租赁合同案件,或许对你会有启发:

房客因为原来的经营项目亏损严重,想改变经营项目,想把一个整体的一至四层楼房的租赁合同分割为两个部分,其想把一楼门面房改为餐饮,把24层改为另一种经营,由于欠租严重,出租人要求先清租金,再说续租改变经营的问题,承租人认为自己经营赔了钱应该减免房租,两者谈不拢。正好在此期间,出租人搞外墙装修,拆除了承租人原来擅自安装的外楼体。这就成了承租人的救命稻草,认为是出租人拆除外楼体导致其经营停业亏损,扯皮起来,关系愈加复杂。

 

【案情来龙去脉】

一审原告:三门峡市某某局

委托代理人:河南天地律师事务所  李建锋律师

一审被告:三门峡市某某酒吧

一审被告:严某某,该酒吧执行事务合伙人

一审法院:河南省三门峡市湖滨区人民法院

一审案号:(2011)湖民二初字第51

二审上诉人:严某某

二审被上诉人:三门峡市某某局

二审被上诉人:三门峡市某某酒吧

二审法院:河南省三门峡市中级人民法院

二审案号:(2012)三民三终字第102

200411,原告某某局与被告严某某签订房屋租赁合同,承租原告办公室一楼门面房6间及234楼共计47间房屋用于经营某酒吧。

某酒吧作为三门峡市最早的KTV酒吧之一,曾经引领娱乐潮流,风靡三门峡,轰动一时,利润滚滚,回报丰厚。随着第一个租赁期满,KTV酒吧逐渐向装饰高档、音响奢华、服务极致的方面发展,某酒吧就渐被潮流淘汰。经营者闫某某就考虑转行经营,租赁到期后,就找到出租方,把本来的一份租赁协议分割为两个协议,就某酒吧实际使用部分即234楼,2009815原告某某局(甲方)与冯某某(乙方)签订房屋租赁合同,有关约定:“一、甲方将位于XX路中段的某某局办公楼一楼从南到北及234楼房屋租给乙方,用于经营。二、租赁期三年,从20098152012814。三、租金计算办法:年租金拾肆万肆仟元整人民币(144000元)。乙方应在每年815日至820和次年215日至220分两次付清房租,每次付房租总额50%给甲方,如乙方不按期给甲方交纳租金,除需交纳应交的租金外,每日还应向甲方按租金总额的1%交纳滞纳金。超过一个月不交的,甲方收回房产。四、租赁期间内,乙方在不破坏房屋结构和安全的前提下,经甲方同意可以对房屋进行装修,费用由乙方自负。租赁期满后,甲方不作任何补偿。”

合同续签后,闫某某缴纳了第一年度的房租之后,就因KTV生意愈加惨淡而将KTV停业,并拆除了经营的影像器材,红极一时的KTV就这样不情愿的落下了帷幕。

于此同时,严某将一楼改成了排挡式面馆,生意居然不错。并坚持以面馆的名义单独与某某局签订了租赁合同。

至此,在严某的精心预谋下,原来整体的一个租赁合同,就在某某局无意识之下,分割成了两个租赁合同。而且,两个合同的租赁人居然还不一样,楼上三层的合同是某酒吧的管理人员冯某某所签,一楼面馆的合同仍是原承租人闫严某某签订。

在第一年合同租金交纳后,严某就开始拒绝交纳租金,拖欠租金数额越累计越大。严某以某酒吧的名义申请减免租金,理由是经营亏损。出租人没有同意。

谁知道,瞌睡找枕头,偏偏枕头就来了。出租人整修外墙,就拆了承租人擅自加装在外墙上的消防用外楼体。

承租人要求减免房租的劲头更大了,出租人认为你先停业在先,我后拆楼梯,何况你是擅自加装楼梯。

双方扯皮不断,没法解决,眼看租金累计越来越多,某某局无奈,就想起了常年法律顾问李建锋律师。征询律师意见,该怎么办?能不能收回房子,能不能收回房租,能不能主张违约金----

【问计律师】

李建锋律师深入某某局,通过走访经办人,收集历年来的租赁合同及相关资料,核实缴纳房租的财务凭证,逐渐理清了思路,摸清了案件事实:

1、承租人的诉讼主体资格是否存在,就是谁是承租人的问题?

狡猾的狐狸想金蝉脱壳,没逃过猎人的眼睛---机关算尽,都白搭。

当年一个整体合同分为两个独立合同时,承租人已经有了想法:承租人准备长期使用的一楼门面是用自己的名字,与某某局签订的租赁合同,而楼上的234层却用自己手下的一个员工的名字签订的合同,显然已经做好了金蝉脱壳溜之大吉的想法。

为此,为了避免在诉讼主体上出现问题,李建锋律师建议寻找合同实际履行人是某酒吧、严某某的依据,以此证明合同签订人冯某某是某酒吧的代理人,以便解决诉讼主体资格问题。

因此,李建锋律师找到:合同虽然是冯某某签订的,但房租是某酒吧交的,而严某还在向出租人其提交的房租见面申请中自认是严某承租了一至四楼。因此,以合同实际履行人的事实来反推合同签订人是代理行为,代理后果应该由被代理人某酒吧来承担。

果不其然,被告在后来的诉讼中,果然以二至四楼合同是案外人冯某某所签,与某酒吧及严某无关的论调,可他怎么都没有想到,虽然他用心良苦在先,但还是没有逃过去,被李建锋律师提前识破,并早早做好了充分的准备了。

承租人的第一招,金蝉脱壳之计,被李建锋律师破解。

2、承租人是否拖欠房租,成为出租人终止合同、腾空房屋的主张能否成立的关键。

拖欠房租数额,承租人混在一起,意图浑水摸鱼,李建锋律师分得泾渭分明----既然是承租人把一个完整的租赁物分割为两块,那就把租金分割疏理,进而发现以严某名义承租的一楼,居然没有交纳第一年的房租,实际上第一年的房租,当时承租人还是把一至四楼作为一个整体交的房租,但由于他们自己就不承认两个合同是一回事,所以就不能再说,是24层承租人替一楼承租人交的房租,因此,法院最后根据李建锋律师的意见,认定一楼拖欠了第一年的房租,最终使被告想继续承租一楼不再承租24楼的幻想彻底破灭。

承租人的第二招,浑水摸鱼之计,再度遭遇李建锋律师强力阻击。当然,也有承租人自己聪明反被聪明误的因素在里面。

3、一楼能否和二至四楼分别出租,成为能否实现承租人要求同时收回房屋的关键。

由于地段优势较明显,承租人虽然使用不了一至四楼,但仍不想放弃一楼的良好区位优势。承租人一楼的面馆项目已经落地开业见了效益,而二至四楼的项目迟迟没有着落,因而承租人提出,一楼要继续承租,二至四楼不再续租,要求退回二至四楼。

出租人这边呢,从来没有遇到过这样难缠耍赖的主,说宁肯房屋空着,也不租给这种拖欠房租的主,因此,要求承租人一至四楼全部终止收回房屋,清结房租。

两方针锋相对,谁也不让步,究竟能否保证法院会把两份合同、两个案件的房子一并收回。

这是在起诉之前要成分考虑的原则之一。为此,李建锋律师初步安排了几套方案,以备诉讼中应用。后来,还真用得上了。

承租人的第三招,浑水摸鱼,再次遭遇空前预备的阻击。

做好了诉讼的所有准备,仔细考虑了承租人所有可能提出的关键抗辩,并做出了足够的预判和预案之后,李建锋律师从容的想某某局表态,案件可诉,目标可期,证据充分,可能万事俱备只欠东风,领导一听,遂即拍板,按律师意见起诉。

【诉讼之内】

某某局委托李建锋律师,将某酒吧及严某某诉至三门峡湖滨区人民法院。要求解除租赁合同,腾房,交清房租。

经过案件的流程,经历诉讼之内的争执争辩,湖滨区人民法院经过开庭审理,一审判决:解除原告三门峡市某某局与被告某酒吧于2009815日签订的房屋租赁合同,被告于判决生效后十日内将所租房屋腾空交给原告;被告某酒吧支付原告已拖欠的租金147600元及违约金。从2011815日起的租金按每月12000元计付至房屋交回原告之日止,违约金按滞纳金计算标准算至交回房屋日止。

一审判决下达后,被告严某为了拖延时日,向三门峡市中级人民南法院提起上诉,在审理过程中,上诉人严某提出撤回上诉。三门峡市中级人民法院准予上诉人严某撤回上诉。

 

【代理面临的困难】

合同纠纷发生后,三门峡市某某局欲起诉合同对方至法院,遂委托河南天地律师事务所的李建锋律师为委托人的诉讼代理人。李建锋律师在分析了相关合同了解案情后,认为本案的主要分歧点在被告严某和某酒吧的关系以及严某对合同的履行问题上。

在本案中,被告严某作为某酒吧(普通合伙)的合伙人,应对合伙企业的债务承担无限连带责任。另外,由于原告三门峡某某局与被告的合同中间经过变更,而被告否认己方对合同履行的懈怠。经研究案卷证据查明,虽然在合同履行中,合同发生或变更,但合同的实际履行者却未曾改变,所以严某确实存在着违约行为。

 

【代理思路】

在接受了原告三门峡市某某局的委托后,李建锋律师仔细研究了卷宗,分析了相关证据材料,提出如下代理意见:

一、本案房屋租赁合同的承租人系三门峡市某酒吧(普通合伙)(以下简称某酒吧),某酒吧具备合适的被告主体资格,应承担承租人的合同义务。

二、被告严某作为普通合伙企业的合伙人,应对合伙企业的债务承担无限连带责任,原告将严某作为被告,要求其承担连带责任合法有据。

根据原告的第二组证据工商查询,证实被告某酒吧属于普通合伙企业,被告严某是被告某酒吧的合伙人。《合伙企业法》第二条第二款规定:“普通合伙企业由普通合伙人组成,合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。”所以被告作为普通合伙企业的合伙人,应对某酒吧的债务承担无限连带责任。

三、被告某酒吧拖欠房屋租金,长达数月,虽经催告,仍拒绝支付,构成严重违约,应判令被告支付租金和违约金、解除合同、腾空房屋,并由严某承担连带责任。

四、被告以消防通道问题抗辩不交房租的理由不能成立,首先被告人擅自在租赁房屋的高空外墙安装楼梯,其一是未经原告许可对房屋做出的改造,其二是其擅自安装的楼梯本身已经超出了租赁范围。

五、关于违约金的计算

由于合同约定违约金的计算是每天1%,而被告拖欠房租的时间超长,如果严格按照合同计算,违约金已超出租金本身的多倍,故原告起诉时,对拖欠超过三十天的房租,均按30%这个最高限来计算。

【主要思路】

第一、合同中的违约责任问题

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”在本案中,本应在合同约定日期前交付的房租,被告人却拖至六七个月后方才交付,已构成对合同的迟延履行,依据法律规定,应当承担迟延履行的违约责任。同时,《合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;……” 第二百二十七条:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”所以原告三门峡体育局可以要求解除合同并由被告还清余款,赔偿损失。

第二、合伙企业合伙人责任承担问题

《中华人民共和国合伙企业法》第二条第二款规定:“普通合伙企业由普通合伙人组成,合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。” 可以看出,普通合伙人的对外责任是相对于合伙企业的债务而言的即合伙企业以其自身所有财产向合伙企业的债权人承担无限连带责任。这就是说,合伙企业债务的求偿范围是可以延伸到合伙人的个人财产之上的。故在本案中被告严某辩称自己只是合伙企业的一员,不应该只对其要求赔偿,是与法律规定不符的。既然是普通合伙人,就该以其自身所有财产向合伙企业的债权人承担无限连带责任。

第三、合同违约金的计算问题

《合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”由于本案中原告与被告约定的违约金为每天1%,在被告拖欠房租时间过长的情况的,如果严格按照合同约定来计算,那么违约金的数额就会过高(超过损失的30%),甚至超过租金本身的多倍,所以按照司法实践中的标准,本案直接按照最高的30%  来计算违约金。

 

【尘埃落定,终究一出闹剧】  

不动产升值较快,导致不动产出租价格也在水涨船高,房东想租金能随市场价格随行就市的上涨,而房客则想租金能不涨甚至能少点,正所谓买卖心不同,心情可以理解,但问题还是要靠协商来解决。

为了涨房租方便,很多房东不愿意签订长期合同,以便随时涨房租,导致房客心理失衡,认为房东是“开门招租关门打狗”,引发了很多的房屋租赁合同纠纷案件。

其实房东、房客之间多设身处地的为对方想一想,互相理解,很多的矛盾都可化解。而房东和房客要想不吃亏,则要拿起法律的武器保护自己,例如租房时,在所签订的租住合同上要将双方所要承担的义务、各种费用的计算、以及房屋损坏后如何赔偿等事项写清楚。届时,双方如有争执或者反悔,起码有一份证据在手。

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国合同法》第九十四条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;……

 《中华人民共和国合同法》第二百二十七条:承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

《中华人民共和国合伙企业法》第二条第二款:普通合伙企业由普通合伙人组成,合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。


三门峡律师“李建锋律师:“十优”、12年律师、仲裁员、注册会计师、注册税务师、政协委员、独立董事

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