2013版《建设工程施工合同》示范文本解读(二)
  

 二、引进了缺陷责任期的概念,与保修期相区别

 1、缺陷责任期、保修期的概念:

  13版施工合同通用条款第一条就有关于缺陷责任期和保修期概念的解释

  “1.1.4.4 缺陷责任期:是指承包人按照合同约定承担缺陷修复义务,且发包人预留质量保证金的期限,自工程实际竣工日期起计算。

  1.1.4.5 保修期:是指承包人按照合同约定对工程承担保修责任的期限,从工程竣工验收合格之日起计算。”

  而99版合同中从来没有提及到关于缺陷责任期的概念,在相关法律法规中,也主要是以保修期概念出现的,引进缺陷责任期的概念主要是区别于保修期和保修金的返还期限。在建质{2005}7号文《建设工程质量保证金管理暂行办法》中较为多的引用了缺陷责任期的概念,并规定缺陷责任期可以为“六个月、十二个月或二十四个月”即通常最短为六个月,最长为二十四个月。

  99版合同关于保修,之规定了承包人应尽保修义务,并签订保修协议。但是99版合同在签订履行时,很多承包人和发包人遇到一个困惑,那就是有的合同约定保修金的返还在保修期满后返还。

  根据2009年1月国务院的279号文,即《建设工程质量管理条例》第四十条的规定:“在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(四)电器管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。”

  根据上述条文,保修期分别为2年、5年和设计年限不等。那么保修金的返还如果等保修期满后,则为该建筑的设计使用年限,那么对于承包人来说,3-5%的保修金可能就没有机会主张了。很明显,这样的约定是不公平不合理的,也不是示范文本制定的本意。所以保修金的返还是不能够仅仅理解为保修期满的,99版合同中应该区分保修期和保修金返还期限是两个完全不同的概念,13版合同引进缺陷责任期后,则完全可以避免这样的混淆。

  13版施工合同对保修期限做出了规定,即双方可以再专用条款中约定保修期限,但是不得低于法律规定的最低年限。也就是时候保修期限双方可以约定的比279号文规定的时间长,但是不得低于279号文约定的时间。

  13版通用条款关于保修责任的约定:“15.4.1保修责任

  工程保修期从工程竣工验收合格之日起算,具体分部分项工程的保修期由合同当事人在专用合同条款中约定,但不得低于法定最低保修年限。在工程保修期内,承包人应当根据有关法律规定以及合同约定承担保修责任。

  发包人未经竣工验收擅自使用工程的,保修期自转移占有之日起算。”

  工程通过竣工验收的,从竣工验收合格之日起算。除了通过验收的情况外,该条款还约定了另外一种情况,即发包人未经竣工验收擅自使用工程的,保修期的计算时间为转移占有之日。很据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第三款规定:“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的,按照以下情形分别处理:(三)建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设而工程之日为竣工日期”所以根据该条法律规定,发包人未经验收擅自使用的,转移占有之日就为竣工日期,与此处条款约定的相一致。

  但是《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定:“建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用后,又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的,不予支持;但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”根据司法解释的本条规定,发包人擅自使用后,就一般屋面防水、采暖供冷设备、以及设备管道等的。承包人对上述项目不需要再承担保修义务,此时,承包人仅仅对于基础和主体的保修承担法律责任。

  2、修复费用和修复程序

  99版的合同条款没有关于保修费用承担的约定,2000年建设部80号令《房屋建筑工程质量保修办法》第十二条约定“施工单位不按工程质量保修书约定保修的,建设单位可以另行委托其他单位保修,有原施工单位承担相应责任。”第十三条约定:“保修费用由质量缺陷的责任方承担。”第十四条约定:“在保修期内,因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的,房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。”13版通用条款根据上述固定,制定了相关费用承担的条款:“15.4.2 修复费用

  保修期内,修复的费用按照以下约定处理:

  (1)保修期内,因承包人原因造成工程的缺陷、损坏,承包人应负责修复,并承担修复的费用以及因工程的缺陷、损坏造成的人身伤害和财产损失;

  (2)保修期内,因发包人使用不当造成工程的缺陷、损坏,可以委托承包人修复,但发包人应承担修复的费用,并支付承包人合理利润;

  (3)因其他原因造成工程的缺陷、损坏,可以委托承包人修复,发包人应承担修复的费用,并支付承包人合理的利润,因工程的缺陷、损坏造成的人身伤害和财产损失由责任方承担。”即谁的过错造成修复费用的,由过错方承担。

  99版合同在附件《保修书》中约定了保修的程序,13版合同则在通用条款中约定了保修的程序。同时2000年建设部80号令《房屋建筑工程质量保修办法》第九条约定:“房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷,建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后,应当到现场核查情况,在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故,施工单位接到保修通知后,应当立即到达现场抢修。”

  所以,13版合同根据本条在通用条款中就保修程序要求发包人一定要发出修复通知:  “15.4.3 修复通知

  在保修期内,发包人在使用过程中,发现已接收的工程存在缺陷或损坏的,应书面通知承包人予以修复,但情况紧急必须立即修复缺陷或损坏的,发包人可以口头通知承包人并在口头通知后48小时内书面确认,承包人应在专用合同条款约定的合理期限内到达工程现场并修复缺陷或损坏。

  15.4.4 未能修复

  因承包人原因造成工程的缺陷或损坏,承包人拒绝维修或未能在合理期限内修复缺陷或损坏,且经发包人书面催告后仍未修复的,发包人有权自行修复或委托第三方修复,所需费用由承包人承担。但修复范围超出缺陷或损坏范围的,超出范围部分的修复费用由发包人承担。”修复通知是发包人发现质量问题后,在修复前的义务,是必须的前置程序。那么发包人发现质量问题,直接找第三方修复,或者直接要求承包人承担修复费用是否合理呢?

  我们认为,如果发包人没有履行上述通知修复义务,擅自找第三方修复或者直接要求承担修复费用是不合理的。因为这是合同规定的前置程序,而且承包人自行修复的费用肯定比第三方修复或者发包人主张的修复费用要低的多。发包人不应该扩大承包人的损失。所以我们认为这里仅仅只是承包人的修复义务,而且在没有修复前就要求承包人承担费用更加是不合理的。


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三门峡律师“李建锋律师:“十优”、12年律师、仲裁员、注册会计师、注册税务师、政协委员、独立董事

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